监管压力下，长租公寓遭遇“至暗时刻”
　　高杠杆、甲醛房、破产荒困扰行业发展，长租公寓“规模战”将不可避免地放缓

　　在长租公寓风口下，行业洗牌也在同时进行，随着长租公寓规模快速扩张，提升长租公寓的管理效率是一大关键。 图/视觉中国

　　从“房租抬升”风波到自如的“甲醛门”，再到杭州“鼎家”“暴雷”，长租公寓从各路资本追捧投资的“香饽饽”，一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签，人们对其进行了诸多解读，其中，盈利难题、资本是否助推房租上涨、规模战能否持续等成为争论的焦点。

　　不靠“烧钱”能否活下去？

　　“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”近日，SOHO中国董事长潘石屹的这一论断引发行业一番探讨。潘石屹直指长租公寓盈利难的痛点，认为做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。

　　不过，和SOHO态度相反的，是以万科、龙湖为代表的房企。早在2014年，万科就开始布局长租公寓，今年上半年，万科将租赁住宅确立为核心业务之一；龙湖也将长租公寓纳入主营业务。按计划，今年龙湖旗下冠寓将累计实现65000间开业量，至2020年，其单年的租金收入将达30亿元。

　　从企业发展角度出发，恰如中联基金总经理何亮宇在日前举办的2018中国长租市场峰会上所言：“开发商拥有团队、能力、品牌等储备，将来市场真正由售转租后，已经有了准备，不打无准备之仗。”而从需求角度而言，在远洋邦舍常务副总经理俞国泰看来，户籍制度下更多农村人口实现城市化，需要用市场化或保障性手段帮助他们解决居住问题，因此，长租市场潜力巨大。

　　在长租公寓风口下，残酷的洗牌也在同时进行。今年以来，已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、鼎家这五家分散式长租公寓因资金链断裂引发运营危机，这使业界对长租公寓是否能形成稳定的盈利模式，不靠“烧钱”存活下去产生了质疑。

　　实际上，潘石屹的此番表态，业界不乏认同者。新城控股高级副总裁欧阳捷明确表示，如果拿地自持，未来10年长租公寓都看不到盈利模式，“这不仅因为地价太高，投资回报率甚至无法覆盖资金成本，而且还沉淀了大量现金流，企业难以为继。”

　　他同时指出，有些企业通过收购烂尾楼、经营不善的办公楼，将其改造成长租公寓，获得资产增值和租金溢价，但这种机会可遇不可求。而通过改造住房、划小出租单元的方式，虽然可以获得租金溢价，但也面临着政策控租金的风险。

　　“长租企业目前仍面临普遍亏损的情况，盈利也只是个别门店，中短期内仍然很难看到长租企业盈利的明确路径。”诸葛找房董事合伙人、COO徐瑞东告诉记者，长租公寓前期投资大、资金回流慢，即使有发债等金融工具支持，短期也很难盈利。万科等品牌房企虽具备资金、人才、资源等优势，但也需要较长时间的摸索。

　　不过，在一不愿意透露姓名的房企高层看来，若按现在的供地方式，即高价拿地做长租公寓，想实现盈利较难，但城市更新的容量巨大，其中有不少机会，关键是用多少成本去做多大事，“能否盈利，完全是商业模式和管理效率的问题，正确的商业模式和好的管理效率，相信可以实现盈利。”上述人士表示。

　　长线稳定资本才是正道

　　任何行业的发展，都离不开资金的支持。记者注意到，目前长租企业发债主要是地产背景的企业，而非地产背景的企业几乎没有涉及，即便发行ABS或类REITs产品，也是极少数。

　　在何亮宇看来，长租市场的长远发展，离不开适度创新的金融化，“要有金融支持，但要是适度的，不能过度。”