成交量下跌 成交价下跌 库存增加23% 产品换代 门槛提升
　　竞争加剧 别墅开启竞配赛

　　2018年楼市调控政策依旧从严，主打高价格、大面积的别墅豪宅在调控下也未能幸免。截至目前，新房别墅市场无论是成交量还是成交价格都出现了明显的回落。但这并不意味着市场竞争力的下降，相反在淡季环境下，近期别墅的供应正在开始增多，有多个别墅项目处于即将入市状态，其中不乏城市核心区的别墅产品。

　　这样一来，如何在并不理想的市场环境中脱颖而出，成了别墅开发商需要重点考虑的问题。面对需求不断升级的中高端购房人，传统的别墅产品已经很难吸引购房人，于是北京各别墅项目使出浑身解数，一场围绕别墅产品的“竞配赛”悄然开启。

　　前七个月别墅价格和成交均呈下降趋势

　　调控的暴风雨对一直以来主打“稀缺”“高端”甚至“传世”概念的别墅影响同样不小。

　　数据最能体现别墅市场目前的艰难：2018年1至7月，北京市别墅新增供应2336套，同比下降1%；成交1279套，环比下降54%；成交面积36.1万平方米，下降超过50%；成交均价为38841元/平方米，环比下降8%；成交金额140.21亿元，环比下降54%；目前存量7553套，同比上涨了23%。

　　统计数据的结果最能反映市场的冷暖，即便是一直以来习惯拿“限墅令”来证明自身“稀缺”的豪宅别墅，在今年同样遭遇了腰斩。并且，前七个月的成交仅相当于新增供应的50%左右，库存别墅的数量也重新攀上高位。

　　不过，这并不意味着别墅受到的关注度少了。一位别墅开发商营销负责人告诉北京青年报记者，整体来看别墅7000多套的库存并不多，一旦市场成交回暖，库存会很快消化。而未来的新增供应实打实地减少了。该负责人表示，2017年起北京土地供应有接近一半为共有产权与租赁住房用地，并严格执行90/70政策，“这意味着开发商为达到容积率对社区进行高低配被禁止后，北京未来再出现大规模的别墅用地的可能性不大。”

　　另外，别墅的成交大幅下降的同时，北京新房的成交也是大幅下降的。这很大程度上跟供应节奏和调控导致的高首付有关。数据显示，2018年新房成交在1万套左右，别墅的成交占比达到了12%，这个占比虽然低于2017年的17%，但远高于2014年和2015年的4.2%和7.0%。这意味着别墅的实际需求仍然存在。

　　一位业内人士表示，别墅产品具有抗风险的能力，其客群与纯刚需客群不同，对市场价格波动的敏感度较低，“别墅购房人很少有炒房客，都是为了改善升级、终极居住，这类人群对市场起伏并不敏感，遇到适合的项目该出手时就出手。”

　　不过，近期别墅市场的整体价格仍会有小幅度波动。仲量联行中国研究部总监周志锋表示：“限价措施近期没有宽松迹象，我们预测2018年别墅豪宅新房价格将呈现下降趋势。”

　　淡季下 倒逼别墅产品加速更迭

　　对于在售的别墅来说，量价的下调还不是最悲观的，毕竟高总价的别墅往往需要长周期的消化。眼下令别墅项目着急的是，未来即将有更多的新盘别墅入市，其中还不乏处于四环内，甚至三环的内城别墅项目。可以预期的是，别墅市场的冷清并没有降低项目之间的竞争， 反而使得别墅之间的竞品相争变得空前激烈。

　　“别墅市场上的客户减少了，要求却越来越高。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示。作为独占资源的奢侈品，别墅出于特殊性与个性化的原因，一向备受城市高端客群的追捧。特别是随着北京中产阶层规模的增加，楼市升级改善型置业需求的上升，别墅逐渐由楼市的补充性产品变成改善市场的主产品。